Haus verkaufen: Das solltest du beachten

Du willst oder musst dein Haus verkaufen? Hier bekommst du wertvolle Tipps zur Vorbereitung, zum Ablauf und den benötigten Dokumenten. Nachfolgend unsere Checkliste.

Haus mit Garten und geparktem Auto
Flo Pappert / unsplash.com

Ob du dein Haus verkaufst oder doch lieber vermietest, hast du bereits entschieden? Perfekt. Dann steht gleich die nächste grundlegende Entscheidung an: Willst du dein Haus selbst verkaufen oder einen Makler damit beauftragen?

Wenn du selbst tätig werden möchtest, solltest du wissen, dass ein Hausverkauf viel Zeit in Anspruch nimmt. Du musst den Markt analysieren und einen realistischen Verkaufspreis festlegen. Du musst ein Exposé erstellen, für Interessenten erreichbar sein und potenziellen Käufern eine Besichtigung ermöglichen. Auch rechtlich muss natürlich alles wasserdicht sein. Für einen Laien mit wenig Zeit ist das in der Regel kaum möglich.

So läuft ein Hausverkauf ab

  1. Termin mit einem Makler vereinbaren
  2. Immobilienbewertung und ggf. Beauftragung des Maklers
  3. Unterlagen vorbereiten
  4. Preisbestimmung
  5. Exposé erstellen
  6. Anfragen von Interessenten beantworten
  7. Besichtigungstermine festlegen
  8. Kaufkraftprüfung der Interessenten
  9. Verhandlung der Vertragsdetails
  10. Kaufvertrag beim Notar aufsetzen
  11. Grundbucheintrag und Überweisung des Kaufpreises
  12. Notar- und Maklergebühren begleichen
  13. Steuern zahlen (falls anfallend)

Was ist ein Exposé?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stellt die wichtigsten Informationen üblicherweise in einem kompakten Dossier zusammen – dem sogenannten Exposé. Interessenten erhalten damit die Möglichkeit, sich schnell einen ersten Eindruck zu verschaffen.

Diese Unterlagen brauchst du, um ein Haus zu verkaufen

  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Bauplan und Grundriss
  • Flurkartenausweis
  • Nachweise über durchgeführte Sanierungen

Wie viel ist das Haus wert?

Das ist die zentrale Frage – egal, ob du ein Haus oder eine Wohnung verkaufen willst. Die zweite, im Grunde noch wichtigere Frage ist: Für wie viel lässt es sich verkaufen? Ist der Preis zu hoch, schreckst du Interessenten ab. Setzt du ihn zu niedrig an, verschenkst du schlimmstenfalls viel Geld. Fehleinschätzungen gilt es also zu vermeiden. Immobilienmakler oder vergleichbar qualifizierte Sachverständige geben dir im besten Fall eine fachlich fundierte Einschätzung des Hauswerts.

Der Wert eines Hauses hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählen:

  • Lage
  • Wohnfläche und Grundstücksfläche
  • Bodenwert
  • Haustyp
  • Alter
  • Bauqualität
  • Zustand der Bausubstanz
  • Gebäudewert
  • Ausstattung und Merkmale
  • Energieeffizienz
  • Mietstand (vermietet oder nicht)
  • Erträge durch Nutzung und/oder Vermietung
  • Bewirtschaftungskosten
  • eventuelle Bau- und Nutzungsbeschränkungen

Preiseinschätzung oder Verkehrswertgutachten?

Immobilienmakler ermitteln im Rahmen ihrer Preiseinschätzung einen Richtwert für den aktuellen Marktpreis. Das Honorar für diese Leistung ist frei verhandelbar und kann sich am geschätzten Wert der Immobilie orientieren. Oft erfolgt die Preiseinschätzung sogar kostenlos – mit dem Ziel, dass du den Makler anschließend mit dem Verkauf des Objekts beauftragst. Hast du dich von vornherein für einen Verkauf durch einen Makler entschieden, ist die Wertermittlung ohnehin Grundbestandteil des Ablaufs.

Häufig lässt sich eine erste grobe Preiseinschätzung auch online über spezialisierte Bewertungsportale einholen. Die Schätz- oder Richtwerte basieren jeweils auf den abgefragten Kerndaten, die du eingibst.

Ein Gutachter kann den Wert eines Hauses natürlich ebenfalls ermitteln. Ein ausführliches Gutachten (Verkehrswertgutachten) wird allerdings meist nur in Auftrag gegeben, wenn die Wertermittlung einem Gerichtsverfahren dient oder vom Finanzamt gefordert wird. Derartige Gutachten können mehrere Tausend Euro kosten.

Haus verkaufen: Mit oder ohne Makler?

Achte in jedem Fall darauf, dich für einen erfahrenen und seriösen Makler zu entscheiden, wenn du dein Haus nicht selbst verkaufst. Des Weiteren liegen die Vor- und Nachteile auf der Hand:

  • Ein Makler nimmt dir einen Großteil der zeitraubenden Arbeit ab.
  • Er kümmert sich um die Vermarktung und koordiniert die Termine mit potenziellen Käufern.
  • Er sorgt für eine rechtssichere Vertragsgestaltung und hilft dabei, die erforderlichen Dokumente zusammenzustellen.
  • Im Gegenzug kosten seine Dienste natürlich eine Provision.

Wer zahlt die Provision?

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Gebührenordnung. Die Höhe der Vermittlungsgebühr (auch: Courtage) ist frei vereinbar und beträgt üblicherweise einen gewissen Prozentsatz vom Kaufpreis. Je nach Standort kann zudem variieren, wer die Provision trägt. Während Käufer und Verkäufer sich in manchen Bundesländern die Courtage teilen, obliegt die Begleichung andernorts allein dem Verkäufer (Bestellerprinzip).

Zusammenfassung

  • Ein Haus zu verkaufen kostet viel Zeit und macht Arbeit. Ein Makler nimmt dir vieles ab – gegen entsprechende Bezahlung.
  • Eine realistische Wertermittlung ist von zentraler Bedeutung.
  • Wer die Courtage zu welchen Anteilen zahlt, hängt vom Standort ab. Ihre Höhe ist Verhandlungssache.


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