Immobilie erfolgreich verkaufen: Häufige Fehler vermeiden

Beim Immobilienverkauf ist vieles zu beachten. Welche Klippen solltest du umschiffen, wenn du ein Haus oder eine Wohnung verkaufen willst?

Modernes, luxuriöses Wohnzimmer mit heller Couch im Vordergrund
Vecislavas Popa / pexels.com

Wenn du ein Haus verkaufen oder eine Wohnung veräußern möchtest, ist eine sorgfältige Planung wichtig, denn jeder kleine Fehler kann viel Geld kosten. Hier beleuchten wir einige Feinheiten des Immobilienverkaufs, die du im Vorfeld beachten solltest.

Wann ist Spekulationssteuer fällig?

Besonders wichtig: Als Immobilienverkäufer musst du Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen, wenn du ein Objekt zum Beispiel nicht durchgängig selbst genutzt hast (Drei-Jahres-Frist) oder es innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkaufst (Zehn-Jahres-Frist bzw. Spekulationsfrist). Der Staat sieht darin ein Spekulationsgeschäft.

Die Versteuerung erfolgt über die Einkommensteuer zu deinem jeweiligen Steuersatz und kann demnach bis zu 40 Prozent des Verkaufserlöses betragen. Je nach Sachlage solltest du also unbedingt die entsprechenden Fristen wahren! Im Einzelfall gelten ggf. weitere Voraussetzungen. Informiere dich daher im Vorfeld gründlich. Im Rahmen der Wertschätzung des Objekts sollte der Sachverständige dich dahingehend informieren.

Grundvoraussetzungen für den Verkauf

  1. Um eine Immobilie zu verkaufen, müssen die Besitzverhältnisse zunächst eindeutig geklärt sein. Das Grundbuch gibt Auskunft über den aktuellen Status.
  2. Bei dieser Gelegenheit besorgst du gleich einen aktuellen Grundbuchauszug als Beleg.
  3. Kläre eventuell offene Verbindlichkeiten mit der Bank und trage alle entsprechenden Dokumente zusammen.
  4. Ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben – es sei denn, das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Der Energieausweis muss den Interessenten spätestens bei Besichtigung vorliegen, auch ungefragt.

Wo bekommt man einen Energieausweis?

Sachverständige wie Architekten, Ingenieure, Bautechniker und ausgebildete Energieberater können einen Energieausweis ausstellen.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Wann der beste Zeitpunkt ist, hängt von Angebot und Nachfrage ab. Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, solltest du deshalb die Preisentwicklung genau beobachten und dich für einen Zeitpunkt entscheiden, zu dem Nachfrage und Preisbereitschaft möglichst hoch sind. Ein Makler hilft dir dabei, den aktuellen Wert deiner Immobilie realistisch einzuschätzen und einen Verkaufspreis festzulegen.

Im Frühjahr und Sommer sind die Tage lang und hell, dann kannst du deine Immobilie in bestem Licht zeigen. Ist ein Garten vorhanden, steht dieser womöglich in voller Blüte. Eine ideale Präsentation wirkt sich positiv auf den Kaufpreis aus! Das schließt auch eine professionell verfasste Anzeige samt hochwertiger Fotos ein, die die Vorzüge und Besonderheiten des Objekts hervorhebt. Beauftragst du einen Makler, nimmt er dir auch dies ab.

Das solltest du beim Preis beachten

Ein zu hoch angesetzter Preis erzeugt eine schwache Nachfrage. Eventuell kann es nicht schaden, den Kaufpreis etwas niedriger ansetzen und offen für Gebote zu sein. So lockst du Interessenten und kannst auf eine Steigerung des Kaufpreises hoffen.

Verkaufsoptionen im Scheidungsfall

Je nach Ehevertrag ergeben sich verschiedene mögliche Szenarien für einen Immobilienverkauf. Am besten ist stets eine klare Regelung im Vorfeld. Fehlt eine solche und die geschiedenen Ehepartner sind gemeinsam Eigentümer der Immobilie, bleiben folgende Optionen:

  1. ein einvernehmlicher Verkauf der Immobilie
  2. ein Partner übernimmt das Objekt und veräußert es
  3. eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt, woraufhin jeder Ehepartner das Alleineigentum an einem Teil der Immobilie erhält
  4. eine Teilungsversteigerung

Können sich die Partner nicht über die Verwendung, Verwertung bzw. Aufteilung der Immobilie einigen, verbleibt eine sogenannte Teilungsversteigerung als letzte Option. Dabei handelt es sich um ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Zwangsversteigerung, das die Eigentumsgemeinschaft aufhebt. Zuständig ist das örtliche Amtsgericht. Der Verkaufserlös ist auf diesem Wege allerdings häufig deutlich niedriger.

Was ist bei den Maklergebühren zu beachten?

Auch hier können einige Fallstricke lauern. Generell gilt: Die Höhe der Gebühren ist frei vereinbar. Das heißt, du legst gemeinsam mit dem Makler fest, wie viel er für seine Leistungen erhält, wenn er einen Kaufinteressenten nachweist und daraufhin ein Kaufvertrag zustande kommt. Für zusätzliche Aufwendungen des Maklers zahlst du nur, sofern ihr dies vorab entsprechend vereinbart.

Wie hoch ist die Provision?

Die Provision (auch: Courtage), ist die Entlohnung des Maklers. Sie beträgt meist einen bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis der Immobilie. Trotz freier Vereinbarkeit orientiert sich die Höhe der Provision beim Immobilienverkauf zumeist an den je nach Bundesland ortsüblichen Preisen. In der Praxis macht das in etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer aus. Grundsätzlich kann aber auch eine Festprovision, also eine vom Kaufpreis unabhängige Pauschale vereinbart werden.

Übersteigt die vereinbarte Courtage die ortsübliche Maklerprovision um mehr als das Doppelte, ohne dass ein stark erhöhter Vermittlungsaufwand für den Makler dies rechtfertigt, kann ein Teil der Courtage ggf. beanstandet werden. Im Zweifelsfall muss ein Gericht entscheiden.

Wenn du eine Immobilie vermieten möchtest, anstatt sie zu verkaufen, darf der Makler maximal eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmieten (plus Mehrwertsteuer) für die Vermittlung eines Mietvertrags verlangen.

Wer zahlt die Provision?

Je nach Standort musst du die Provision als Verkäufer nicht allein oder sogar gar nicht tragen. Die Aufteilung kann von Bundesland zu Bundesland variieren. Während Käufer und Verkäufer vielerorts die Kosten zu gleichen Teilen tragen, ist anderswo allein der Käufer in der Pflicht. Im Kaufvertrag können beide Parteien ihren Anteil an der Provision zudem individuell vereinbaren.

Bei der Vermittlung von Mietverträgen gilt hingegen das sogenannte Bestellerprinzip. Hier bezahlt üblicherweise allein der Vermieter die Maklergebühr. Eine Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienverkauf wird allerdings seit Längerem politisch diskutiert.

Was ist eine Mehrerlösklausel?

Beim Immobilienverkauf mithilfe eines Maklers kann eine sogenannte Mehrerlösklausel (Übererlösklausel) vereinbart werden. Erzielt der Makler einen höheren Kaufpreis als vereinbart, steht ihm die Differenz als Zusatzprovision zu. Führt eine solche Mehrerlösklausel allerdings dazu, dass der Provisionsanspruch des Maklers mehr als 20 Prozent des Kaufpreises beträgt, ist die Klausel nichtig.

Zusammenfassung

  • Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend, deshalb solltest du nie unter Zeitdruck eine Immobilie verkaufen.
  • Wahre die entsprechenden Fristen, um die Spekulationssteuer zu vermeiden.
  • Ein erfahrener Makler steht dir zur Seite und nimmt dir den Großteil der Arbeit ab. Achte auf klare Vereinbarungen bezüglich der Gebühren.


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