Immobilien gelten nach wie vor als sichere Geldanlagen. Besonders in Großstädten und Ballungsräumen steigt die Nachfrage nach Wohnraum seit Jahren – und mit ihr der Wert der Immobilien. Grund genug, sein Geld lieber heute als morgen zu investieren und selbst zum Vermieter zu werden – oder?
Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis wieder eingebracht haben, scheint eine verlockende Idee. Der Wohnraum in beliebten Wohngebieten wird immer knapper. Damit steigen die Preise, während die Ansprüche der Mieter sinken. Nach einigen Jahren kann man die Immobilie dann mit großem Gewinn verkaufen.
Das klingt nach leicht verdientem Geld – doch so einfach ist es nicht. Die Immobilienvermietung erfordert viel Zeit und Organisationsaufwand, ist längst nicht so lukrativ wie man annehmen könnte und kann Vermietern in einigen Fällen sogar finanziell schaden. Damit euch das nicht passiert, solltet ihr als künftige Vermieter von vornherein einige Aspekte beachten.
Unsere 3 Top-Tipps zum Immobilien vermieten
- Nehmt euch Zeit, geeignete Mieter zu finden und baut ein vertrauensvolles Verhältnis zu ihnen auf.
- Macht euch den Zeitaufwand für eure Pflichten als Vermieter bewusst und beauftragt gegebenenfalls eine Hausverwaltung mit den Aufgaben.
- Schließt die wichtigsten Versicherungen für Vermieter ab, die euch im Schadenfall schützen.
Vermieten oder verkaufen?
Nur die wenigsten Menschen kaufen ein Haus oder eine Eigentumswohnung, um sie anschließend zu vermieten. In vielen Fällen ziehen sie zunächst selbst ein, bevor sie aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen. Häufig ist ein neuer Job in einer anderen Stadt oder eine Scheidung der Grund für den Umzug. Dann steht natürlich die Frage im Raum: Soll man die Immobilie verkaufen oder lohnt sich das Vermieten?
Die Antwort auf diese Frage hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein entscheidender Punkt ist, in welcher Region sich die Immobilie befindet. In größerem Städten und Ballungsräumen steigt die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern seit Jahren stetig an, und ein Ende dieser Entwicklung ist bislang nicht abzusehen. Dort kann man also ohne großen Aufwand Mieter finden und innerhalb der nächsten Jahre eine weitere Wertsteigerung erwarten.
Erkundigt euch jedoch vorher, ob eventuell gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse gelten oder Vorschriften für kostspielige Gebäudesanierungen existieren. Diese haben nämlich einen großen Einfluss darauf, ob sich die Vermietung überhaupt lohnt.
Ein weiterer Aspekt ist der Zustand der Immobilie. Müsste sie vor der Vermietung saniert oder sogar umgebaut werden oder könnten die neuen Mieter theoretisch gleich morgen einziehen? Im ersten Fall sollte man die Kosten grob überschlagen und überlegen, ob sich der Aufwand lohnt oder ob es nicht sinnvoller ist, sich direkt nach einem Käufer umzuschauen.
Die dritte Frage lautet schließlich, wie weit der Weg von eurem Wohnort zur Immobilie ist. Besteht die Möglichkeit, bei Problemen schnell hinzufahren und nach dem Rechten zu schauen? Falls nicht, müsst ihr eventuell zusätzliche Kosten für Hausmeister und Hausverwaltung einplanen, die diese Aufgaben übernehmen.
Vermieten – was gibt es zu beachten?
Wenn ihr eine Immobilie vermieten wollt, kommt einiges auf euch zu. Zunächst einmal müsst ihr die passenden Mieter finden und anschließend die Vertragsgestaltung und die Wohnungsübergabe übernehmen. Überlegt euch gut, ob ihr bereit seid, einen großen Teil eurer Freizeit dafür zu investieren. Die Alternative besteht darin, die Hilfe von Maklern und Hausverwaltern in Anspruch zu nehmen, was allerdings den Gewinn aus den Mieteinnahmen reduziert.
Bevor ihr dann zur Tat schreitet und nach euren ersten Mietern sucht, müsst ihr einen Mietpreis festlegen. Hört euch in eurem Freundeskreis oder bei Vermietern in der Nachbarschaft um, welche Preise aktuell üblich sind. Es hilft auch, die verschiedenen Onlineportale nach vergleichbaren Immobilien zu durchsuchen und den aktuellen Mietspiegel zu checken.
Mieter finden
Am einfachsten findet man Mieter heute im Internet, indem man die Immobilie auf einer der bekannten Plattformen online stellt. Ein kurzes Exposé, die Angabe aller wichtigen Daten zur Immobilie sowie aussagekräftige Fotos führen schneller zum Erfolg. Parallel könnt ihr auch Aushänge an prominenten Plätzen machen.
Gibt es ausreichend Interessenten, solltet ihr so schnell wie möglich eine Besichtigung vereinbaren. Ob ihr einen Sammeltermin festlegt oder Einzelbesichtigungen durchführt, ist Geschmackssache. Im erstgenannten Fall kann man sich aber oft nur schwer mit allen Interessenten persönlich unterhalten und die eventuellen zukünftigen Mieter etwas besser kennenlernen.
Vor der Zusage solltet ihr euch auf jeden Fall absichern, dass die Interessenten über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um die Miete zu zahlen. Dazu fordert ihr am besten folgende Unterlagen an:
- Schufa-Auskunft
- Mietschuldenfreiheitsbestätigung
- Einkommensnachweise
- gegebenenfalls aktueller Kontostand
Auf diese Weise könnt ihr weitestgehend sicherstellen, dass ihr die monatlichen Mietzahlungen zuverlässig erhalten werdet.
Mietvertrag gestalten
Wenn ihr für das Aufsetzen des Mietvertrages nicht die Hilfe eines Immobilienmaklers oder Fachanwalts in Anspruch nehmen wollt, könnt ihr auch einen der gängigen Vordrucke benutzen. Allerdings solltet ihr darauf achten, dass bestimmte Punkte geregelt sind. Ansonsten kommen beim Auszug eurer Mieter eventuell überraschende Kosten auf euch zu. Klärt also im Vorfeld, wie ihr Folgendes handhabt:
- Renovierung bei Auszug beziehungsweise Wiederherstellung des vorherigen Zustands
- Reinigung von gemeinsam genutzten Bereichen wie Treppenhaus, Hof, Garten (bei Mietwohnungen)
- Übernahme von kleinen Reparaturen
- Haustiere
- Untervermietung
Pflichten als Vermieter
Selbst wenn der Mietvertrag zu eurem Vorteil gestaltet ist, bestehen klare Pflichten für euch, wenn ihr eure Immobilie vermieten wollt.
- Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Reparaturen und Instandhaltungen, die den im Mietvertrag vereinbarten Eigenanteil des Mieters übersteigen
- Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug von Vermietern
- funktionstüchtige Heizungsanlage
- Verwaltung der Mietkaution
- Steuererklärung über Mieteinnahmen
Das kann je nach Immobilie und Mieterstruktur viel Zeit kosten. Deshalb beauftragen Eigentümer größerer Mietshäuser in der Regel eine Hausverwaltung mit diesen Aufgaben.
Versicherungen für Vermieter
Selbst beim besten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter lassen sich Probleme manchmal nicht vermeiden. Ob ausbleibende Mietzahlungen oder Schäden am Haus durch Umwelteinflüsse – es gibt einige Dinge, die die erwartete Rendite gewaltig ins Wanken bringen können. Für solche Fälle gibt es Versicherungen, die ihr als Vermieter unbedingt abschließen solltet.
- Wohngebäudeversicherung: Sie übernimmt Schäden am Gebäude, die durch Umwelteinflüsse wie Sturm, Feuer, Blitz oder Hagel verursacht wurden.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Sie zahlt bei Schäden, die anderen Personen durch Mängel an deinem Haus beziehungsweise am Grundstück verursacht wurden (zum Beispiel löst sich bei einem Sturm ein Dachziegel, fällt herunter und trifft das parkende Auto deines Nachbar, das er in unmittelbarer Nähe deines Hauses geparkt hatte).
- Wohnungshaftpflicht: Sie haftet bei Schäden in einer Wohnung, die von bereits eingebauten Elementen verursacht wurden (wie beispielsweise Einbauküchengeräten, Bodendielen oder Deckenpaneelen).
- Rechtsschutzversicherung: Sie unterstützt euch beim Rechtsstreit im Zusammenhang mit Mieterhöhungen, Kautionsrückzahlung oder Zwangsräumung.
- Mietausfallversicherung: Sie springt ein, wenn Mieter unverhofft nicht mehr zahlen oder die Miete aufgrund von Schäden und Reparaturen ausgesetzt wird.
Informiere euch am besten vorab, welche Versicherungen ihr unbedingt abschließen solltet, wenn ihr eure Immobilie vermieten wollt. Dazu könnt ihr beispielsweise Verbraucher- und Fachzeitschriften nutzen (etwa die Magazine von Stiftung Warentest oder Focus Money, auch online verfügbar), Infoportale im Internet oder die Online-Auftritte von Service- und Direktversicherern. Gegebenenfalls könnt ihr euch auch von Fachleuten beraten lassen.
Mit den wichtigsten Versicherungen seid ihr nicht nur im Schadensfall abgesichert, sondern könnt die Kosten, die für sie anfallen, außerdem bei der Steuererklärung als Betriebskosten absetzen.
