Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr?

Ist es besser, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder zu mieten? Eine gute Frage angesichts steigender Mieten. Wäge genau ab, was sich mehr für dich auszahlt.

In den eigenen vier Wänden wohnen und im Alter finanziell besser dastehen: Das Eigenheim ist angesichts steigender Mieten und geringer Renten verheißungsvoll. Dafür bist du als Mieter flexibler. Schließlich ändern sich Lebensumstände. Neben subjektiven Kriterien ist auch das Finanzielle entscheidend. Ohne genügend Eigenkapital droht der Traum vom Eigenheim zu platzen. Auch wenn auf den ersten Blick hohe Rendite winken: Wäge ab, ob eine Immobilie eine geeignete Geldanlage für dich ist. Ob unterm Strich Miete oder Kauf sinnvoller ist, hängt nämlich von vielen Faktoren ab.

Zusammenfassung

• Ein Immobilienkauf kann zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau dienen.
• Anhand des Kaufpreis-Miethöhe-Verhältnisses schätzt du die Rentabilität ein.
• Ein Kauf birgt viele Risiken, sodass sich andere Geldanlagen mehr auszahlen können.

Wohnung kaufen oder mieten: Vorteile des Immobilienerwerbs

Mieten oder kaufen? Mach dir am besten eine Pro-Kontra-Liste und gewichte die Argumente. Die meisten Menschen, die sich mit dieser Frage beschäftigen, entscheiden sich aus folgenden Gründen für den Immobilienkauf:

• Vermögensaufbau: In vielen Haushalten frisst die Miete einen Großteil des Nettoeinkommens. Ist der Kredit einmal abbezahlt, können Eigentümer mehr Geld zurücklegen. Wer nicht selbst in der Immobilie wohnt, profitiert von Mieteinnahmen. Später erben die Kinder das Haus bzw. die Eigentumswohnung. Mitunter lässt sich die Immobilie nach einigen Jahren zu einem sehr hohen Preis weiterverkaufen.
• Altersvorsorge: Selten reicht die gesetzliche Rente aus, um den gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten. Aufgrund der alternden Gesellschaft sinkt das Rentenniveau. Wer in der eigenen Wohnung lebt oder mit dieser Mieteinnahmen erzielt, tut etwas für die Altersvorsorge.
• Eigennutzung: Das Eigenheim schützt vor der Willkür des Vermieters. Viele fühlen sich in den eigenen vier Wänden heimischer. Sie brauchen nicht zu befürchten, dass ein Vermieter ihnen wegen Eigenbedarf kündigt oder die Miete erhöht. Zudem können sie die Wohnung oder das Haus nach eigenen Vorstellungen umgestalten und nutzen.

Mieten vs. kaufen: Was für Ersteres spricht

Du solltest lieber mieten statt kaufen, wenn dich folgende Pro-Argumente vom Mieten überzeugen:

• Flexibilität: Arbeitsbedingter Ortswechsel, Erwerbslosigkeit, laute Nachbarn, der Wunsch nach einem Tapetenwechsel oder mehr Zimmer für die neu gegründete Familie: Lebensumstände ändern sich. Als Mieter ziehst du leichter um.
• Weniger Verantwortung: Ein Schuldenberg kann schlaflose Nächte bereiten. Als Mieter sparst du dir den hohen finanziellen und bürokratischen Aufwand. Du brauchst dich nicht um die Instandhaltung zu kümmern. Stehen Reparaturen an, erledigt sie dein Vermieter.
• Renditeorientierte Geldanlage: Dein Erspartes kannst du als Mieter flexibler nutzen und dafür unter verschiedenen Anlageoptionen wählen. Ein Festgeldkonto ist risikofrei. Wenn du zum Beispiel zusätzlich in mehrere Aktienfonds investierst, streust du das Risiko eines Wertverlustes breiter als mit einer Immobilie.
• Finanzielle Belastung: Kannst du den Großteil der Kaufsumme nur mithilfe der Bank stemmen, belastet dich die Zins- und Tilgungsrate mitunter jahrzehntelang finanziell. Ob eine Miete oder ein Kauf mehr Geld frisst, hängt auch vom Mietniveau ab. Sind die Kaltmieten im Verhältnis zu den aktuellen Kaufpreisen konstant niedrig, zahlt sich eine Mietwohnung mehr aus.

Miete oder Kauf: Wann du dir eine Immobilie leisten kannst

Kann ich mir eine Immobilie leisten? Wenn du überlegst, ein Haus zu kaufen oder zu mieten, sollte diese Frage im Mittelpunkt stehen. Zwar locken Kredite mit niedrigen Zinsen und 100-Prozent-Finanzierungen. Doch damit gehört das Haus viele Jahre lang erst einmal der Bank. Dies erhöht das Risiko einer Verschuldung, falls unerwartete Kosten anfallen oder sich durch Krankheit oder Trennung die Lebensumstände ändern.

Generell ist ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent empfehlenswert. Deckst du einen geringeren Teil der Kaufsumme selbst ab, musst du mit Zinsaufschlägen rechnen. Bedenke zudem, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch einige Nebenkosten auf dich zukommen, die du komplett selbst tragen musst. Allein die Grunderwerbssteuer und die Maklercourtage können 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Hauserwerb kommt noch der Grundbucheintrag hinzu. Zudem gehören Notarkosten, Wohngebäudeversicherung und Instandhaltungsrücklage zu den Zusatzkosten.

Zu bedenken ist auch, dass es keine Garantie für dauerhaft niedrige Zinsen gibt. Nicht wenige Eigentümer zahlen mindestens 30 Jahre lang ihren Kredit ab. Überlege daher, ob du einen Kredit überhaupt bis zum Renteneintritt abbezahlen kannst. Finanzexperten halten einen Immobilienkauf für realistisch, wenn der Kreditnehmer jedes Jahr sechs Prozent des Kredits abbezahlen kann. Bei einer Höhe von 200.000 Euro stellt dies eine Belastung von 1.000 Euro im Monat dar.

Mieten oder kaufen? Steht der Finanzierungsplan, ist es hilfreich, weitere Risiken abzuwägen. Bis eine Immobilie Rendite bringt, muss der Käufer einen langen Atem haben. Mit den Jahren verliert ein Haus durch Abnutzung an Wert. Bei niedriger Nachfrage erzielst du bei einem Weiterverkauf keine oder nur eine geringe Rendite. Hinzu kommen neue Abhängigkeiten. Bei einer Wohnung musst du dich mit der Eigentümergemeinschaft arrangieren. Vermietest du die Wohnung, können Reparaturen hohe Kosten verursachen.

Wann kaufen günstiger als mieten ist

Was ist günstiger: Wohnung kaufen oder mieten? Einen Anhaltspunkt liefert ein Vergleich von Miete und Kaufpreis. Stell am besten aktuelle Angebote gegenüber, die sich hinsichtlich Lage, Wohnfläche und Ausstattung ähneln. Bei guten Kaufpreisen kommst du als Eigentümer weitaus besser weg. In vielen Regionen, insbesondere in den Großstädten, steigen jedoch die Kaufpreise stärker als die Mieten. Berechne daher das Verhältnis, indem du den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilst. Als günstig gilt ein Ergebnis unter 20. Ist der errechnete Faktor höher, ist die Immobilie derzeit zu teurer.

Wenn du die Immobilie als Geldanlage betrachtest, solltest du zudem den Blick in die Zukunft richten. Der Wohnungsmarkt befindet sich im stetigen Wandel. Viel hängt von der Wohnlage und der Bevölkerungsentwicklung ab. In begehrten Großstädten und Wohnvierteln ist in den nächsten Jahren mit einem weiteren Zuzug und einer konstant hohen Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen, während auf dem Land die Bevölkerung abnimmt. Die Frage „Mieten oder kaufen?“ lässt sich demnach nicht pauschal beantworten.

Fakt ist also, dass eine Immobilie keine risikofreie Geldanlage darstellt. Als Mieter kannst du versuchen, auf andere Weise ein Vermögen aufzubauen. Wer keinen Kredit tilgen muss, kann auf verschiedene Weise und langfristiger Geld anlegen. Durch regelmäßige Einzahlungen auf ein Tages- oder Festgeldkonto kannst du zum Beispiel eine Summe anhäufen, die dir als Erspartes später sicher ist.

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