Nießbrauch und Steuer: So kannst du sparen

Das Nießbrauchrecht sichert dem Begünstigten umfassende Nutzungsrechte zu. Da damit ein gewisser materieller Wert verbunden ist, hat das Auswirkungen auf die Steuern.

Älterer Mann am Schreibtisch
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Erhältst du das Nießbrauchrecht für eine Immobilie, kannst du diese bewohnen und – im Gegensatz zum reinen Wohnrechtnach eigenem Ermessen nutzen. Der Nießbrauch berechtigt dich, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten, jedoch nicht, die Immobilie zu verkaufen. Dieses Recht hat allein der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Da sich das Nießbrauchrecht an einer Sache mit einem Geldwert beziffern lässt, hat es Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung.

Warum Nießbrauch Auswirkung auf die Steuer hat

Da mit dem Nießbrauch ein finanzieller Vorteil einhergeht – man spart schließlich Miete oder kann sogar aus Vermietung Einnahmen erzielen – hat er steuerliche Auswirkungen.

Überträgt dir beispielsweise ein Elternteil in seinem Testament eine Immobilie, gewährt dem Ehepartner aber den Nießbrauch, fällt ggf. Erbschaftsteuer an. Möchten deine Eltern dir hingegen schon zu Lebzeiten eine Immobilie überschreiben, diese aber weiter wie gewohnt nutzen, haben sie die Möglichkeit, sich ein Nießbrauchrecht vorzubehalten. Da es sich dabei um eine Eigentumsübertragung handelt, musst du trotz vereinbartem Nießbrauch unter Umständen Schenkungsteuer zahlen.

Wie kann man durch Nießbrauch Steuern sparen?

Die Schenkung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs bietet die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Das liegt daran, dass das Finanzamt den Wert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abzieht.

Beispiel: Deine Eltern schenken dir ein Haus im Wert von 500.000 Euro. Da der Freibetrag für jedes Kind 400.000 Euro beträgt, müsstest du auf die Differenz von 100.000 Euro Schenkungsteuer zahlen. Überschreiben dir deine Eltern das Haus jedoch unter Vorbehalt des Nießbrauchs, wird der Wert dieses Rechts von dem Gesamtwert abgezogen. Bei einem Wert des Nießbrauchs von 150.000 Euro läge der Restwert der Immobilie bei 350.000 Euro und damit unterhalb der steuerlichen Freigrenzen.

Es ist außerdem wichtig zu wissen, dass du die Freibeträge der Schenkungsteuer in Abständen von zehn Jahren erneut in Anspruch nehmen kannst. In manchen Fällen lohnt es sich daher, einen Schenkungsplan zu erstellen, um durch Nießbrauch Erbschaftsteuer zu vermeiden.

Wie berechnet sich der Wert des Nießbrauchrechts?

Das Bewertungsgesetz (BewG) bildet die Grundlage für die Berechnung des Nießbrauchwerts. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:

Schritt 1: Jahreswert ermitteln

Im ersten Schritt berechnest du den jährlichen Ertrag, der sich durch den Nießbrauch und die Vermietung bzw. die Ersparnis von Miete ergibt.

  • Vermietung: Jahreswert = Jahresmiete
  • Selbstnutzung: Jahreswert = Monatsmiete vergleichbarer Immobilien x 12

Bei der Vermietung darf der Jahreswert den Verkehrswert der Immobilie nicht überschreiten, wenn dieser durch 18,6 dividiert wird.

Schritt 2: Vervielfältiger ermitteln

Hier ist es von Bedeutung, ob es sich um ein zeitlich begrenztes oder ein lebenslanges Nießbrauchrecht handelt. Der Vervielfältiger hängt von der statistischen Restlebenserwartung des Begünstigten bzw. der Laufzeit des Nießbrauchs ab.

Lebenslang

Suche den entsprechenden Vervielfältiger („Kapitalwert“) aus der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG. Eine entsprechende Übersichtstabelle wird vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht. Du kannst ihn anhand des Alters des Begünstigten ablesen.

Auszug aus der Gesamttabelle für das Jahr 2019

Vollendetes Lebensalter

Durchschnittliche Lebenserwartung Männer

Kapitalwert Männer

Durchschnittliche Lebenserwartung Frauen

Kapitalwert Frauen

55

25,73

13,971

29,74

14,881

60

21,62

12,810

25,28

13,856

65

17,80

11,480

21,00

12,613

70

14,25

9,970

16,91

11,127

75

10,93

8,277

13,03

9,383

Zeitlich begrenzt

Suche anhand der Laufzeit in Jahren den entsprechenden Vervielfältiger aus der Anlage 9a zu § 13 BewG.

Auszug aus der Gesamttabelle

Laufzeit in Jahren

Kapitalwert

5

4,388

10

7,745

15

10,314

20

12,279

30

14,933

Schritt 3: Wert des Nießbrauchs berechnen

Multipliziere den Jahreswert und den Vervielfältiger, um den Nießbrauchwert zu ermitteln:

Nießbrauchwert = Jahreswert x Vervielfältiger

Beispiel 1: Der Wert eines lebenslangen Nießbrauchs für einen 60 Jahre alten Mann und eine Immobilie mit einem Jahreswert von 16.000 Euro berechnet sich wie folgt:

16.000 Euro x 12,810 = 204.960 Euro

Beispiel 2: Der auf einen Zeitraum von 10 Jahren begrenzte Nießbrauch für eine Immobilie mit einem Jahreswert von 16.000 Euro berechnet sich wie folgt:

16.000 Euro x 7,745 = 123.920 Euro

Nießbrauch und Steuer auf Grunderwerb

Wird ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie eingeräumt, kann Grunderwerbsteuer anfallen. Anders als bei der Schenkungsteuer lässt sich die Berechnungsgrundlage nicht durch geltende Freibeträge reduzieren. Schenkungen unter Eheleuten und Schenkungen in gerader Verwandtschaftslinie, zum Beispiel unter Eltern und Kindern, unterliegen jedoch nicht der Grunderwerbsteuer.

Unsere 3 Top-Tipps zu Nießbrauch und Steuern

  • Prüfe im Vorfeld, ob bei der Schenkung einer Immobilie durch die Vereinbarung von Nießbrauch Steuern vermieden oder reduziert werden können.
  • Da die Freibeträge der Schenkungsteuer nach zehn Jahren erneut beansprucht werden können, kann ein Schenkungsplan steuerlich vorteilhaft sein.
  • Berücksichtige, dass durch eine Schenkung auch Grunderwerbsteuer anfallen kann.


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