Wohnrecht: Das solltest du über die Vereinbarung wissen

Das Wohnrecht ist vor allem im Erbrecht von Bedeutung. Sicherst du jemandem ein lebenslanges Wohnrecht zu, solltest du dich vorher eingehend über die Folgen informieren.

Wohnzimmer mit Sessel und Klavier
Lauren Mancke / unsplash.com

Das Wohnrecht ist eine Befugnis, eine Immobilie zu bewohnen, ohne selbst deren Eigentümer zu sein. Solche Vereinbarungen spielen vor allem im Erbrecht eine Rolle. Besitzen deine Eltern beispielsweise eine Immobilie und möchten diese schon zu Lebzeiten auf dich überschreiben, aber weiterhin dort wohnen, können sie sich von dir ein lebenslanges Wohnrecht zusichern lassen. Eine solche Übertragung ist aber mit gewissen Rechten und Pflichten verbunden – sowohl für dich als auch für deine Eltern.

Für wen gilt das Wohnrecht?

Das Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder einen Teil davon ausgesprochen werden. Ähnliches gilt für den Kreis der Begünstigten. Wer dazu berechtigt ist, in der Wohnung oder dem Haus zu wohnen, hängt von der Art des Wohnrechts ab:

  • Wohnrecht nach § 1090 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit): Nur der Begünstigte allein darf die Immobilie bewohnen.
  • Wohnrecht nach § 1093 BGB (dingliches Recht): Auch Familienmitglieder, Bedienstete oder Pflegekräfte des Begünstigten dürfen die Immobilie bewohnen.

Wichtig: Das Wohnrecht lässt sich nicht auf eine andere Person übertragen. Es kann auch nicht vererbt, verkauft oder verschenkt werden.

Welche Rechte und Pflichten folgen aus dem Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist ein Gebrauchsrecht und bringt gewisse Rechte, aber auch Pflichten mit sich. Abweichungen von den gesetzlich festgelegten Regelungen müssen gesondert vereinbart werden.

Rechte

  • Nutzungsrecht: Erteilst du Wohnrecht, darf der Begünstigte die Immobilie bewohnen. Beschränkt sich das Recht auf einen Teil der Immobilie, dürfen gemeinschaftliche Anlagen grundsätzlich genutzt werden. Darunter fallen beispielsweise Garten, Keller und Waschküche.
  • Aufnahmerecht: Gewährst du Wohnrecht nach § 1093 BGB, hat der Begünstigte grundsätzlich das Recht, Familienmitglieder oder nichteheliche Lebenspartner aufzunehmen. Das gilt auch für Bedienstete und Pflegepersonal.
  • Besichtigungsrecht: Wie beim Vermieten einer Immobilie hast du als Eigentümer nicht das Recht, die Immobilie oder die Teile davon, für die das Wohnrecht gilt, ohne Zustimmung des Begünstigten zu betreten oder zu besichtigen.

Pflichten

  • Nebenkosten: Als Besitzer der Immobilie bist du nicht dazu verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen. Kosten für Heizung, Strom, Wasser sowie andere Nebenkosten muss der Berechtigte selbst zahlen.
  • Reparaturen: Räumst du Wohnrecht ein, sind auch die Pflichten des Berechtigten zu beachten. Er muss die Kosten für Erhaltung und Reparatur der Immobilie selbst tragen. Sanierungsleistungen und größere Reparaturarbeiten fallen jedoch nicht darunter. Die damit verbundenen Kosten trägst du als Eigentümer. Für derartige Arbeiten benötigst du aber die Genehmigung des Begünstigten.

Wird das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen?

Möchtest du jemandem Wohnrecht gewähren, empfiehlt sich, die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem notariellen Vertrag festzuhalten. Auch ein Eintrag im Grundbuch ist dringend zu empfehlen.

Fehlt ein entsprechender Eintrag, kann der Berechtigte im Zweifelsfall nicht auf seinem Nutzungsrecht bestehen. Das ist etwa dann von Bedeutung, wenn du die Immobilie verkaufen möchtest oder musst. Das Wohnrecht ist ohne Grundbucheintrag dann nicht mehr gültig. Ist es im Grundbuch festgehalten, bleibt es auch nach einem Verkauf bestehen. Die Zustimmung des Berechtigten benötigst du zum Verkauf nicht.

Kann man das Wohnrecht löschen lassen?

Wurde das Wohnrecht von Anfang an auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, endet es mit Ablauf der Frist. Ein lebenslanges Wohnrecht hingegen endet mit dem Tod des Begünstigten. Als Eigentümer der Immobilie kannst du das Wohnrecht nicht vorzeitig aufheben. Dazu benötigst du immer die Zustimmung des Begünstigten. Du kannst aber dem Begünstigten eine Abfindungszahlung anbieten, damit er auf sein Wohnrecht verzichtet.

Gibt es Alternativen zum Wohnrecht?

Eine mögliche Alternative zum Wohnrecht ist das Nießbrauchrecht. Diese Option bietet sich an, wenn du dem Begünstigten umfassendere Gebrauchsrechte gewähren möchtest. Denn während das Wohnrecht nur zur Nutzung der Immobilie berechtigt, hat der Begünstigte beim Nießbrauch auch die Möglichkeit, das Objekt wirtschaftlich zu nutzen. So kann er es beispielsweise vermieten. Nur das Verfügungsrecht bleibt bei dir.

Wirkt sich das Wohnrecht auf die Steuer aus?

Die Übertragung von Wohnrecht wird steuerlich wie eine Schenkung behandelt. Grund dafür ist, dass der Begünstigte in der Regel keine Miete zahlt. Das Nutzungsrecht hat damit einen Geldwert. Gewährst du Wohnrecht, muss der Begünstigte unter Umständen Schenkungssteuer an das Finanzamt abführen. Wie hoch diese ist, hängt vom Wert des Wohnrechts ab.

Wert des Wohnrechts ermitteln

Um den Wert zu berechnen, kannst du folgende Formel nutzen:

Wert des Wohnrechts = Größe der Immobilie in m2 x örtliche Nettokaltmiete pro m2 x Dauer des Wohnrechts in Monaten

Ist das Wohnrecht befristet, kann der jeweilige Zeitraum zur Berechnung herangezogen werden. Wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit gewährt, bildet die durchschnittliche Lebenserwartung des Begünstigten die Grundlage der Berechnung. Die entsprechenden Daten sind in den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu finden. Um alle Mieten auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden sie abgezinst und so Kapitalwerte gebildet. Der Gesetzgeber schreibt einen Zinssatz von 5,5 Prozent vor. Die aktuellen Kapitalwerte findest du auf der Internetseite des Bundesministeriums der Finanzen:

Auszug aus der Gesamttabelle für das Jahr 2019

Vollendetes Lebensalter

Durchschnittliche Lebenserwartung Männer

Kapitalwert Männer

Durchschnittliche Lebenserwartung Frauen

Kapitalwert Frauen

55

25,73

13,971

29,74

14,881

60

21,62

12,810

25,28

13,856

65

17,80

11,480

21,00

12,613

70

14,25

9,970

16,91

11,127

75

10,93

8,277

13,03

9,383

Beispiel: Du gewährst deiner 70 Jahre alten Mutter ein lebenslanges Wohnrecht. Die fiktive Miete für die Wohnung beträgt 12.000 Euro pro Jahr. Laut Sterbetafel beträgt ihre statistische Lebenserwartung noch 16,91 Jahre. Der aus der Lebenserwartung und dem Zinssatz berechnete Kapitalwert liegt bei 11,127. Daraus ergibt sich ein Wert von 133.524 Euro (12.000 x 11,127) für das Wohnrecht.

Wann muss Schenkungssteuer gezahlt werden?

Der Wert für ein lebenslanges Wohnrecht dient als Berechnungsgrundlage für die Schenkungssteuer. Diese fällt aber nicht grundsätzlich an. Wichtig sind hier der Verwandtschaftsgrad und der entsprechende Freibetrag. Da dieser bei Eltern nur bei 20.000 Euro liegt, müsste deine Mutter in dem Beispiel Schenkungssteuer zahlen.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Trennung?

Lässt sich ein Ehepaar scheiden, bedeutet das in der Regel auch eine räumliche Trennung. Derjenige, der aus der gemeinsam genutzten Immobilie auszieht, kann eine Nutzungsvergütung beanspruchen. Das Recht darauf besteht auch dann, wenn die Immobilie dem Ehepaar nicht gehört, sondern nur ein dingliches Wohnrecht vorliegt. Bei einer Trennung bzw. Scheidung kann der verbliebene Partner zur Zahlung einer Nutzungsvergütung verpflichtet werden, die sich an dem Gesamtwohnwert der Immobilie orientiert.

Unsere 3 Top-Tipps zum Wohnrecht

  • Sei dir im Vorfeld der Konsequenzen eines erteilten Wohnrechts bewusst. Es kann nur mit Einverständnis des Begünstigten zurückgezogen werden.
  • Lasse das Wohnrecht im Grundbuch eintragen, damit es auch im Falle des Verkaufs der Immobilie seine Gültigkeit behält.
  • Beachte, dass die Übertragung von Wohnrecht steuerlich wie eine Schenkung behandelt wird. Kalkuliere im Vorfeld, ob der Wert des Wohnrechts geltende Freibeträge übersteigt und Schenkungssteuer anfällt.


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