Wohnung verkaufen: Ablauf und Unterlagen

Wohnung verkaufen oder vermieten? Wenn du diese Zeilen liest, tendierst du vermutlich schon zu Ersterem. Was benötigst du für den Wohnungsverkauf und wie gehst du dabei am besten vor?

Wohnzimmer mit Kaminfeuer und Treppe
Life of Pix / pexels.com

Willst du eine Eigentumswohnung verkaufen, gelten dafür weitgehend die gleichen Grundsätze wie für einen Hausverkauf. Allerdings gibt es hinsichtlich des Verkaufsablaufs und der benötigten Unterlagen auch ein paar Unterschiede, die wir dir in unserem Ratgeber erläutern.

Makler oder nicht?

Wenn du einen Makler beauftragst, nimmt er dir einen Großteil der Arbeit ab. Er stellt zum Beispiel die erforderlichen Unterlagen (siehe unten) zusammen, er erstellt ein Exposé und übernimmt das Marketing. Er berät dich bezüglich des Kaufvertrags, prüft die Zahlungsfähigkeit der Interessenten und organisiert Besichtigungen des Objekts. Verzichtest du auf die Dienste eines Maklers, musst du all das selbst organisieren.

Zumindest für die Wertermittlung deines Objekts solltest du einen Fachmann zurate ziehen, der den Markt gut kennt und dir dabei hilft, einen realistischen Verkaufspreis zu finden. Denn damit steht und fällt der Verkaufserfolg. Schließlich willst du deine Wohnung mit Gewinn verkaufen. Je nach Vereinbarung erhältst du eine erste Preiseinschätzung oft sogar kostenlos.

So läuft der Verkauf ab

Wenn du eine Wohnung verkaufst, sieht der typische Ablauf prinzipiell genauso aus wie beim Hausverkauf:

  1. Termin mit einem Makler vereinbaren
  2. Immobilienbewertung und ggf. Beauftragung des Maklers
  3. Unterlagen vorbereiten
  4. Preisbestimmung
  5. Exposé anfertigen
  6. Anfragen von Interessenten beantworten
  7. Besichtigungstermine koordinieren
  8. Kaufkraftprüfung der Interessenten
  9. Verhandlung der Vertragsdetails
  10. Kaufvertrag beim Notar aufsetzen
  11. Grundbucheintrag und Überweisung des Kaufpreises
  12. Notar- und Maklergebühren begleichen
  13. Steuern zahlen (falls anfallend)

Diese Unterlagen brauchst du, um eine Wohnung zu verkaufen

Wie beim Hausverkauf brauchst du zunächst folgende Dokumente:

  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Bauplan und Grundriss
  • Flurkartenausweis
  • Nachweise über durchgeführte Sanierungen

Wenn du eine Wohnung verkaufen möchtest, benötigst du zusätzlich noch:

  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnungen

Was ist eine Teilungserklärung?

Dieses Dokument macht wohl den größten Unterschied zwischen Wohnungsverkauf und Hausverkauf aus. Das ist auch aus dem Grund bemerkenswert, weil viele Verkäufer nicht sofort erklären können, was eine Teilungserklärung ist oder sie hören den Begriff sogar zum ersten Mal, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten. Wohnungseigentum entsteht jedoch erst durch eine Teilungserklärung. Deshalb ist dieses Dokument für den Wohnungsverkauf so wichtig.

  • Eine Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die genau regelt, wie viele Wohnungen und Teileigentumseinheiten in einer Immobilie bestehen (oder zukünftig entstehen sollen).
  • Beim Teileigentum handelt es sich im Gegensatz zum Wohneigentum um ein Sondereigentum an denjenigen Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
  • Die Teilungserklärung enthält einen detaillierten Aufteilungsplan, der die Lage und Größe der Einheiten genau erfasst.

Zudem wird die Abgeschlossenheit der Wohnungen in der Teilungserklärung bescheinigt. Dazu ist eine vollständige Trennung von den anderen Wohnungen und Räumlichkeiten des Gebäudes erforderlich, sowie ein eigener Zugang unmittelbar vom Freien aus oder über ein Treppenhaus. Außerdem muss eine Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen. Das bedeutet: Küche oder Kochgelegenheit, ein WC, sowie Wasser- und Stromanschluss müssen vorhanden sein.

Warum Wohngeldabrechnungen?

Die jährliche Wohngeldabrechnung enthält eine übersichtliche Aufstellung der tatsächlich geflossenen Einnahmen und Ausgaben, die für Verwaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Die Kosten trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer leistet seinem Anteil am Eigentum entsprechend einen Beitrag.

Wenn du eine Eigentumswohnung verkaufen möchtest, ist diese Information für potenzielle Käufer entsprechend relevant. Außerdem geht aus der Wohngeldabrechnung auf den Tag genau hervor, welche Kosten für Verwaltung und Instandsetzung du noch zu tragen hast und welche Kosten der zukünftige Eigentümer trägt.

Zusammenfassung

  • Ein Makler nimmt dir einen Großteil der Arbeit ab. Das spart dir viel Zeit, bedeutet aber Kosten.
  • Eine realistische Wertermittlung ist von zentraler Bedeutung für den Verkaufserfolg. Die Preiseinschätzung überlässt du deshalb am besten einem Fachmann.
  • Die Teilungserklärung ist ein entscheidendes Dokument, wenn du eine Wohnung verkaufen möchtest.


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