Was beachten beim Wohnungskauf?

Nie mehr Miete zahlen – das klingt verlockend. Wenn du mit dem Gedanken spielst, eine Wohnung zu kaufen, solltest du dich zunächst umfassend kundig machen, denn beim Immobilienkauf lauern einige Tücken.

Die Fassade eines Mietshauses.
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George Becker / pexels.com

Der Kauf einer Wohnung lohnt sich in mehrerlei Hinsicht: Gerade in begehrten und zukunftssicheren Wohnlagen ist sie eine hervorragende Geldanlage. Im Alter ist es beruhigend und finanziell entlastend, in den eigenen vier Wänden leben zu können. Und schließlich sparst du die monatliche Miete – und kannst den Geldbetrag stattdessen einsetzen, um dein Wohnungskaufdarlehen zu tilgen. Damit zahlst du nicht in die Taschen deines Vermieters, sondern wendest dein Geld für deine eigene Zukunft auf.

Unsere 3 Top-Tipps zur Frage: Was muss ich beim Wohnungskauf beachten?

  • Besichtige die Wohnung und achte auch auf die Lage, die unmittelbare Umgebung und den Zustand des Hauses. Als ergänzende Informationen beantragst du weitere Unterlagen.
  • Ein Darlehen von der Bank hilft dir dabei, den Kaufpreis zu stemmen. Bringe möglichst viel Eigenkapital ein, um die Vertragskonditionen zu verbessern.
  • Behalte auch zusätzliche Kosten beim Kauf und weitere laufende Aufwendungen, z. B. für Versicherungen, bei deiner Planung im Auge.

Checkliste: Worauf achten beim Wohnungskauf?

Der Kauf einer Wohnung ist ein großer finanzieller und persönlicher Schritt. Deshalb ist es ratsam, im Vorfeld so viele Informationen wie möglich über das Wohnobjekt in Erfahrung zu bringen, um zu wissen, was nach dem Wohnungskauf auf dich zukommt:

  • Informiere dich über die Lage der Wohnung. In welchem Stadtviertel befindet sie sich? Wie ist die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder die Parkplatzsituation? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen in der Nähe?
  • Begutachte das direkte Umfeld. Befindet sich die Wohnung direkt an einer vielbefahrenen Straße oder in einem Kneipenviertel? Sind die Anwohner in unmittelbarer Nähe eher Studenten, Familien oder Rentner?
  • Hole Infos über das Haus ein. Steht das Objekt unter Denkmalschutz? Machen Fassade und Treppenhaus einen guten Eindruck? Wie viele Mieter wohnen im Haus und wechseln diese häufig?
  • Besichtige die Wohnung gründlich. Wie steht es um die Bausubstanz und die Lärmdämmung? Wie viel Licht gelangt in die Räume? Sind Türen und Fenster dicht? Findest du Anzeichen für Schimmelbildung? Und ganz allgemein: Sind die Größen der Räume, die Zimmeraufteilung und die Ausstattung nach deinem Geschmack?

Wenn du die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchtest, frage dich auch, welche Wünsche und Ansprüche deine potenziellen Mieter an das Objekt haben werden. Bringe in jedem Fall eine zweite Person zur Besichtigung mit – im Idealfall einen Sachverständigen oder Ortskundigen.

Wohnungskauf: Welche Unterlagen solltest du anfordern?

Eine Besichtigung ist unerlässlich, um einen umfassenden Eindruck von der Wohnung, dem Haus und der Lage zu erhalten. Einige Informationen lassen sich vor Ort aber nicht oder nur schwer in Erfahrung bringen. Deshalb benötigst du noch zusätzliche Unterlagen:

  • Der künftige Bebauungsplan gibt dir Aufschluss darüber, was in der direkten Nachbarschaft in Zukunft gebaut wird. Stell dir vor, deine schöne Aussicht wird plötzlich von einem neu errichteten Wohnkomplex versperrt! Du erhältst die Auskünfte beim Amt für Stadtentwicklung oder der zuständigen Gemeinde.
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen gewähren dir einen Einblick über anstehende Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten am Haus – beispielsweise an Fassade, Dach oder Treppenhaus. Als Wohnungseigentümer musst du dich an den Kosten beteiligen. Die Protokolle erlauben auch einen Einblick in das Verhältnis der Eigentümer untereinander.
  • Der Mietpreisspiegel ist eine wichtige Richtschnur, wenn du deine Wohnung vermieten willst. Dadurch erfährst du, wieviel du in etwa monatlich verlangen kannst und ob es Mietobergrenzen gibt.

Wie viel Eigenkapital ist für den Wohnungskauf notwendig?

Solltest du nicht gerade im Lotto gewonnen haben, ist die Wahrscheinlichkeit eher gering, dass du den gesamten Geldbetrag für den Wohnungskauf auf einmal aufbringen kannst. In den meisten Fällen hilft ein Darlehen bei der Finanzierung der eigenen vier Wände – den Großteil des Kaufpreises übernimmt also zunächst eine Bank. Diesen Betrag zahlst du über einen gewissen Zeitraum zurück – gängig sind Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren.

In der Regel bringen Wohnungskäufer auch Eigenkapital ein, also Ersparnisse, die bereits einen Teil des Kaufpreises decken. Dadurch muss nur noch ein kleinerer Kredit aufgenommen werden, das Risiko für die verleihende Bank verkleinert sich, die Zinssätze sind niedriger und die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich.

Eine Faustregel besagt, dass 20 bis 30 Prozent Eigenkapital beim Wohnungskauf empfehlenswert sind, da du so deutlich günstigere Konditionen erhältst. Darlehen ohne selbst eingebrachtes Geld sind zwar prinzipiell auch möglich, wenn du einen sicheren Job mit hohem Gehalt vorweisen kannst. Aber der Zinssatz fällt höher aus und Laufzeiten verlängern sich drastisch.

Checklisten und Tipps für deinen nächsten Umzug

Welche Zusatzkosten kommen beim Wohnungskauf auf dich zu?

Neben dem reinen Kaufpreis ist auch die Frage interessant, welche Kosten beim Wohnungskauf noch anfallen:

  • Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland; sie bewegt sich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Eventuell fällt eine Maklercourtage an. Meist verlangen die Wohnungsvermittler maximal sechs Prozent des Kaufpreises.
  • Die Gerichts- und Notarkosten schlagen mit etwa zwei Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Auch nach dem Kauf kommen laufende Kosten auf dich zu. Da du als Wohnungseigentümer einige Pflichten, Verantwortungen und Risiken trägst, sind folgende Versicherungen eine Überlegung wert:

  • Eine Gebäudeversicherung schützt vor Bränden, Unwetterschäden und ähnlichem.
  • Die Haftpflichtversicherung springt im Falle vernachlässigter Pflichten ein, zum Beispiel schlecht beleuchtete Gänge oder glatte Zufahrten, wegen der sich Leute verletzen.
  • Eine Rechtsschutzversicherung hilft bei allen juristischen Streitigkeiten. Da es beim Wohnungskauf und der Vermietung um viel Geld geht, sind gerichtliche Auseinandersetzungen leider nie auszuschließen.


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